아파트값, 내년에도 하락 어려운 이유 2가지

안녕하세요.
 
최근 신축 아파트를 중심으로 대한민국 아파트 가격이 하늘 높은 줄 모르고 상승하고 있습니다. 저는 내년에도 이 상승세를 멈추기 어려운 몇 가지 이유가 명확히 존재한다고 생각합니다.
 
이번 포스팅에서는 단순한 전망뿐만 아니라 데이터를 기반으로 그 배경과 구조적인 문제를 분석해보겠습니다.
 

---

분양가 상승(건설 원가와 규제의 복합적 요인)

서울 34평 아파트 분양가는 어느새 17억 원을 넘어섰습니다. 이는 불과 1년 만에 5억 2천만 원이라는 기록적인 상승 폭을 보여줍니다. 왜 분양가는 이렇게 오르고 있으며, 내년에도 하락이 어려운 이유는 무엇일까요?
 
건설 원자재 가격 상승
원/달러 환율이 1,400원대로 급등하면서, 철강, 콘크리트 등 주요 건설 자재의 수입 비용이 상승했습니다. 특히 철근 가격은 전년 대비 30% 이상 상승했으며, 글로벌 공급망 문제로 인해 원자재 확보도 어려운 상황입니다.
 
인건비 상승
건설업계는 지속적인 인건비 상승에 직면해 있습니다. 숙련된 기술자를 확보하기 어려운 상황에서, 인건비는 매년 평균 5~10% 이상 증가하고 있습니다. 이는 곧 건설비 증가로 이어집니다.
 
제로에너지 건축물 인증
내년부터 시행되는 제로에너지 건축물 인증은 건축비 상승을 부채질하는 또 다른 요소입니다. 고성능 단열재, 태양광 패널 설치 등 친환경 기술 도입은 주택의 에너지 효율성을 높이는 동시에 분양가에 추가 부담을 더합니다. 전문가들은 이로 인해 신규 아파트 분양가가 평균 5~10% 더 상승할 것으로 전망하고 있습니다.

---

공급 물량 부족(구조적 한계와 정책 부재)

아파트 공급은 시장 안정화의 핵심 요소지만, 현재 대한민국은 심각한 공급 부족에 직면해 있습니다.
 
급감하는 입주 물량
올해 전국 입주 물량은 약 36만 가구였지만, 내년에는 25만 가구로 줄어들 전망입니다. 특히, 수도권은 더욱 심각한 상황으로, 서울의 경우 1만 가구 미만의 신규 입주가 예상되고 있습니다. 이는 2020~2021년 주택 인허가 건수 감소와 맞물려 있으며, 2026년에는 전국 입주 물량이 15만 가구까지 급감할 것으로 보입니다.
 
재건축·재개발의 위축
재초환(재건축초과이익환수제), 안전진단 강화 등 규제가 완화되지 않는 상황에서 재건축·재개발 프로젝트는 속도를 내지 못하고 있습니다. 이는 공급 부족 문제를 더욱 심화시키는 원인으로 작용하고 있습니다.
 
지방 공급의 불균형
수도권에 비해 지방의 아파트 시장은 과잉 공급 우려가 있지만 정작 수요가 높은 지역은 신규 분양 물량이 턱없이 부족한 실정입니다. 특히, 대구·울산 등 일부 지방 도시는 미분양 문제가 심각하지만, 이는 수도권과 별개로 시장 전반의 구조적 문제를 드러내고 있습니다.

---

추가 요인(금리와 심리적 요인)

부동산 시장에서 금리는 중요한 변수로 작용합니다. 최근 금리가 고점에 도달하면서 주택 구매력이 감소하고 있지만, 아이러니하게도 집값은 안정되지 않고 있습니다. 이는 두 가지 심리적 요인에서 기인합니다.

• 대기 수요: 매수 심리가 위축되었음에도 불구하고 주택 구매를 기다리는 잠재적 수요는 여전히 존재합니다.
• 매도자 우위 시장: 공급이 부족한 상황에서 매도자들은 가격을 낮추기보다 관망하는 태도를 유지하고 있습니다.

---

 
분양가 상승과 공급 부족은 단기간에 해결될 수 없는 구조적 문제입니다. 내년에도 아파트 가격은 하락보다는 안정적이거나 소폭 상승할 가능성이 높습니다. 이러한 시장 흐름 속에서 내 집 마련을 고려하는 이들은 자신의 재정 상황과 시장 변화를 면밀히 분석한 후 신중히 접근해야 할 것입니다.